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La giurisprudenza ha preso in esame il problema dell’opponibilità del contratto ultranovennale di affitto agrario al terzo acquirente, che se lo sia aggiudicato in sede di asta giudiziaria.

Bisogna tenere conto del bilanciamento di due interessi:
Da un lato la tutela del conduttore del fondo rustico;
Dall’altro la libera circolazione dei beni e la necessità che le esecuzioni immobiliari portino ad un realizzo economico che vada a soddisfare i creditori del debitore inadempiente;

La Corte di Cassazione ha stabilito, con diverse pronunce (Cass. Sez. III ordinanza 13.2.2018 n. 3410; Cass. Sez. III 3.11.2016 n. 4766 e Cass. 8.1.2016 n. 132; Cass. 29.5.2015 n. 11162) che l’art. 41 della L. 203/1982 deroga alla disciplina di cui all’art. 1350 n. 8 ed art. 2043 n. 8 Cod. Civ. (in forza dei quali tutti i contratti di locazione ultranovennali, anche quelli agrari, devono farsi, a pena di nullità, con atto pubblico o scrittura privata) consentendo che il contratto di affitto di fondo rustico, anche se quindicennale, possa essere stipulato in forma verbale e non trascritto, tuttavia l’art. 2923 Cod. Civ. e l’art. 560 c.p.c., prevalgono sulla normativa speciale, sicchè in caso di pignoramento del bene, oggetto del rapporto agrario, il contratto ultranovennale è opponibile all’aggiudicatario solo se recante data certa anteriore al pignoramento (cioè se redatto in forma scritta e registrato all’Agenzia delle Entrate) e solo nei limiti del novennio dall’inizio della locazione almeno che non sia stato trascritto presso l’Agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) il che lo rende opponibile per il termine del quindicennio.

Tale indirizzo giurisprudenziale, che può dirsi ormai consolidato, vuole garantire l’aggiudicatario che ha interesse che il bene sia libero da un peso vincolante, quale un contratto di affitto quindicennale.
Detta determinazione va ad equilibrare i due interessi nel rispetto della normativa agraria e civilistica.
Il principio di diritto su espresso evita anche che il debitore, per sottrarsi all’esecuzione, possa costruire un contratto di affitto agrario ad hoc per rendere il bene meno appetibile sul mercato delle aste.

Si tratta, quindi, di un consolidato orientamento che può dare tranquillità a coloro che si apprestano ad aggiudicarsi un fondo rustico oggetto di affitto agrario ultranovennale.